Rückkommensantrag
Ausgangslage
Der Gemeinderat hat an seiner Sitzung vom 18. August 2020 den Rückbau des Landgasthofs Mühle und die Zwischennutzung des Areals als Grünanlage befürwortet und den dafür erforderlichen Verpflichtungskredit im Betrag von CHF 1‘265‘000.00 (inkl. MwSt.) genehmigt.
Anlässlich seiner Sitzung vom 22. August 2023 hat der Gemeinderat beschlossen, den gültigen Gemeinderatsbeschluss vom 18. August 2020 zum Vollzug des Rückbaus des Landgasthofs Mühle zu sistieren. Die Gemeindebauverwaltung wurde beauftragt die Kosten für einen Teilrückbau (Wohntrakt) sowie für den Erhalt und die Sanierung der Restaurant- und Veranstaltungsräumlichkeiten, wodurch insbesondere die gesetzmässigen Standards und Vorschriften hergestellt werden sollen, zu prüfen.
Zu diesem Zweck genehmigte der Gemeinderat einen Planungskredit für die Ausarbeitung eines Vorprojektes inkl. Kostenschätzung von CHF 50‘000.000 (inkl. MwSt.) und den dafür erforderlichen Nachtragskredit auf den Voranschlag 2023.
Erarbeitung Vorprojekt
Zur Erarbeitung des Vorprojektes, wurde unter der Leitung des zuständigen Projektleiters Hochbau eine Sitzungsreihe mit dem Architektenteam einberufen. Bei diesen Sitzungen haben neben Bürgermeisterin Petra Miescher auch die Gemeinderäte Pascal Büttiker und André Rumpold teilgenommen. Auf diese Weise wurde eine vertiefte Debatte im Planungsprozess ermöglicht in deren Zentrum in erster Linie die Ertüchtigung des Restaurants und der Veranstaltungsräumlichkeiten standen. Als Grundlage zu Kosten / Nutzen Überlegungen wurde eine Nutzungsdauer von mindestens 20 Jahren festgelegt.
Für die Aufarbeitung der kostenintensiven Massnahmen im Bereich Haustechnik wurden zusätzlich Fachspezialisten beigezogen, die fundiert Auskunft geben konnten. Zur Beurteilung der notwendigen Grösse und Umfang der Gastroküche wurde ein Vorschlag eines erfahrenen Gastroplaners eingeholt. Die Kostenschätzung für den Küchenvorschlag entspricht einem üblichen Standard
Sämtliche Ergebnisse wurden vom Architektenteam zusammengefasst und aufbereitet. Entstanden ist ein Vorprojekt als Minimalvariante für eine pragmatische Ertüchtigung des Landgasthofs Mühle.
Projektbeschrieb „Landgasthof Mühle, Ertüchtigung Restaurant Mühle“
Es wurde festgestellt, dass ein Abbruch oder Teilabbruch des Wohnhauses, aufgrund der verzahnten Bauweise, zu einem kostenintensiven Eingriff in die östliche Dachfläche, der Ostfassade und der Umgebung führen würde. Aus diesem Grund wird von einem Abbruch des bestehenden Wohnhauses in der Minimalvariante abgesehen. Auf diese Weise können Kosten bis zu CHF 552‘000.00 (inkl. MwSt.) eingespart werden.
Es ist geplant, das bestehende Wohnhaus sowie das gesamte Obergeschoss des Hotelbereichs stillzulegen. In den ungenutzten Gebäudeteilen wird der Innenausbau und die Haustechnik auf ein Minimum rückgebaut. Mittels eines Lüftungskonzeptes wird in den leerstehenden Räumlichkeiten ein automatischer Luftaustausch gewährleistet. Auf diese Weise werden die ungenutzten Gebäudeteile in einen kontrollierten Leerstand versetzt.
Im Erdgeschoss wird die Gastroküche komplett erneuert und eine vorschriftsgemässe Lüftungsdecke realisiert. Es kommt ein üblicher Ausbaustandard für ein Gastronomiebetrieb mit rund 140 Sitzplätzen zur Anwendung. Eine bestehende Kühlzelle wird ertüchtigt und eine neue
Kühlzelle im Untergeschoss realisiert. Der bestehende Kleinwarenlift wird instandgesetzt. Ein Teil der Küche wird baulich abgetrennt und zu einem behindertengerechten Gäste-WC umgebaut. Die Gäste-WC-Anlagen im Untergeschoss werden komplett erneuert. Die Haustechnikinstallationen werden überall wo notwendig saniert oder ersetzt und den aktuell geltenden Normen angepasst.
Wo immer es sinnvoll erscheint, werden Anlageteile stillgelegt und mittels Vorsatzwänden neu aufgebaut.
Die bestehende Heizungszentrale im Untergeschoss wird instandgesetzt und weiterbetrieben. Die bestehende Bodenheizung im Erdgeschoss wird aufgrund des hohen Ausfallrisikos ausser Betrieb genommen und durch neue Heizungsradiatoren ersetzt, welche mittels Bohrungen ins
Untergeschoss erschlossen werden. Die Lüftungsanlage in den Restaurant- und Veranstaltungsräumen wird aus hygienischen Gründen stillgelegt und nicht ersetzt. Die Lüftung wird in Zukunft mechanisch über die Fenster erfolgen. Wo immer möglich werden bestehende Bauteile weiterverwendet. Schadhafte Oberflächen, Bauteile, beschädigte Fenstergläser und Beläge werden repariert oder ersetzt. Malerarbeiten im Innenbereich sind nur im Publikumsbereich vorgesehen.
Die Umgebung wird saniert und Setzungen in der Parkierungsanlage sowie Schäden an Kanalisations- und Werkleitungen behoben. Die Garagenplätze des Wohnhauses werden als offene gedeckte Parkplätze für das Restaurant weiterbenutzt. Die durch die geplante Versetzung der Bushaltestelle entfallenden Parkplätze werden in gleicher Anzahl neu erstellt und die Terraingestaltung an die neue Situation angeglichen. Beim Restauranteingang wird mittels einer Vergrösserung des Vorplatzes und Umorganisation der Treppenanlagen ein behindertengerechter Zugang vom Parkplatz geschaffen.
Der Investitionsfokus der Minimalvariante liegt in den Massnahmen zur Ertüchtigung und Weiterführung des Restaurant Mühle inkl. Veranstaltungsräumen. An der prägnanten Gebäudehülle sind bewusst keine Massnahmen geplant. Fassaden, Fenster und Äussere Abschlüsse inkl. Terrassenbeschattung bleiben unverändert. Es ist keine Anschaffung einer Aussenmöblierung eingerechnet.
Es sind keine wärmetechnische Sanierung der Gebäudehülle und keine äusseren Malerarbeiten vorgesehen. Aus diesem Grund muss das Gebäude nicht eingerüstet werden.
Baurechtliche Bestimmungen und Vorschriften, wie die Umsetzung des Behindertengleichstellungsgesetzes, die Einhaltung des Brandschutzgesetzes sowie die Lebensmittelrechtlichen Vorschriften gemäss der Hygieneverordnung, sind umzusetzen. Schadstoffe sind ordnungsgemäss zu entsorgen.
Kostenschätzung
Vorbereitungsarbeiten CHF 216‘000.00
Gebäude CHF 1‘201‘000.00
Betriebseinrichtung CHF 590’000.00
Umgebung CHF 230‘000.00
Ausstattung CHF 160‘000.00
Honorare und Baunebenkosten CHF 496’000.00
Total Anlagekosten CHF 2‘893‘000.00
Bauherrenreserve 20% CHF 480‘000.00
Approximative Kostenschätzung +/- 20% inkl. MwSt. CHF 3‘373‘000.00
Für das Bauvorhaben Rückbau des Landgasthofs Mühle und die Zwischennutzung des Areals als Grünanlage sind im Voranschlag 2024 der Gemeinde Vaduz CHF 1‘265‘000.00 (inkl. MwSt.) budgetiert.
In der vorliegenden Kostenschätzung ist durch die Kostenungenauigkeit eine Bauherrenreserve von 20 % berücksichtigt worden. Dadurch wird ein Nachtragskredit von CHF 2‘108‘000.00 inkl. MwSt. bezüglich des Voranschlages 2024 der Gemeinde Vaduz notwendig.
Termine
Mit der Vorbereitung der Planung kann Anfang 2024 sofort begonnen werden. Für die Terminierung eines Baubeginns ist genügend Vorlaufzeit einzurechnen, da die Realisierung mit der vom Land geplanten Versetzung der Bushaltestelle koordiniert sein muss. Eine Fertigstellung kann je nach Verlauf auf Ende Frühjahr 2025 erfolgen.
Rückkommensantrag
Mit der Minimalvariante „Landgasthof Mühle, Ertüchtigung Restaurant Mühle“ liegt nun eine nach Abwägung aller vorangegangenen Überlegungen pragmatische Lösungsvariante vor. Das Bauvorhaben „Ertüchtigung Landgasthof Mühle“ wird dem Gemeinderat zur Ausführung empfohlen und nachstehender Antrag an den Gemeinderat eingereicht.
Antrag:
- Der Gemeinderat beschliesst, den noch gültigen Gemeinderatsbeschluss vom 18. August 2020 bezüglich Vollzugs des Rückbaus des Landgasthofs Mühle inkl. Wohnhaus (Rückbau Landgasthof Mühle und die Zwischennutzung des Areals als Grünanlage, Projektgenehmigung und Verpflichtungskredit GRS 026/20) aufzuheben.
- Der Gemeinderat genehmigt das Bauvorhaben Landgasthof Mühle, Ertüchtigung Restaurant Mühle, den dafür erforderlichen Verpflichtungskredit in Höhe von CHF 3‘373‘000.00 (inkl. MwSt.) sowie den erforderlichen Nachtragskredit bezüglich des Voranschlages 2024 in Höhe von CHF 2‘108‘000.00 (inkl. MwSt.).
Dieser Verpflichtungskredit wird gemäss Art. 14, Abs. 6 des Gesetzes vom 7. Mai 2015 über den Finanzhaushalt der Gemeinden (Gemeinde-Finanzhaushaltsgesetz; GFHG / LGBl. 2015, Nr. 164) indexiert, diesbezüglich erhöht oder vermindert sich das Kreditvolumen im gleichen Verhältnis wie der zugrunde gelegte Index. Die Teuerungsberechnung erfolgt nach Schweizerischem Baukostenindex, Stand April 2023, Gross-region Ostschweiz, Objekttyp Hochbau: 115.4 – (Basis Oktober 2015 = 100) und ist erstmals mit dem Baupreisindex Oktober 2023 auf 31.12.2023 indexierbar.
VADUZ 28. November 2023
